弊社ではお客様所有の物件の特徴や価値を知るために物件の調査を行うことがあります。
物件の状況を調査し、今の利用の仕方が最適なのか、もっと他に利用の方法がないか、あるいは売却した方が良いのか、相続が発生した時に対策は打てるのか、等々をお客様に報告しています。
また、業者聞き込みもしますので処分価格もある程度わかります。
これは、私が銀行員時代、不動産の担保をお客様から頂くときの調査経験が元となっています。
調査する内容としては、
● 前面道路（道路幅、私道負担の有無、間口幅、高低差、等）
● 地勢（土地の形状）
● 隣地との境界の状況（民民・官民）
● 建物図面との相違、改修・増築の有無
● 建物の用途
● 建物の利用状況
● 駐車場の有無
● ライフライン
● 周辺環境
最後に物件の写真を数枚撮ってきます。
現地での確認事項はこのくらいです。
あとは、法務局で不動産の謄本、公図、地籍測量図、建物図面、接道部分の所有者の確認などを行います。
市役所では、都市計画法の区域区分、用途地域、地区、建蔽率・容積率、などについて確認します。
この程度まで調査をすると、その物件の特徴がよくわかってきます。
例えば、容積率をオーバーした建物が建っていたなら、売却がしにくくなります。（違法建築）
何故かと言えば、適法（遵法）に建っていないと金融機関の融資がおりにくいからです。つまり、不動産の場合、自己資金で購入を考える人は少なく、大抵は銀行で融資を受けるのでこの物件は融資の対象となりにくいのです。
一方で、築年数があまりにも古いと建物の価値はほとんど無くなり土地値だけの評価となったり、建物の取り壊し費用分まで差し引かれた評価となる場合もあります。
また、担保（抵当権・根抵当権）が設定されていると、そのままでは売却できません。
こういったことを知っている方ばかりではありませんので、個人や法人保有の物件について、私がこのように物件調査をし、資産価値を知って頂きそれを経営に生かせるようにしています。
このことで、金融機関に担保を過剰提供していることが分かったり、返済が終わっているのに担保が付いたままになっていたり、いろいろなことで改善できることは少なくありません。