最近の景気回復で土地の値段、つまり地価上昇しています。
この為、賃貸不動産利回りが下がっています
どういうことかと言えば、家賃が上がっているわけでもないのに土地の値段が上がるので、賃貸物件の価格全体上がっているのです。
例えば、過去に家賃が年間600万円ある物件が6000万円(表面利回り10%)で買えたとします。
しかし、今では7000万円出さないと、この物件が買えなくなっているのです。
つまり、7000万円で買うと8.5%(600÷7000)となります。
1000万円多く出さないと、毎年600万円の収益は手に入らなくなっているのです
不動産賃貸業の取引先からキャッシュフロー表を作って欲しいと依頼があるのはこのためです。

購入価格、
年間収入、
築年数、
建物の構造、
路線価、
維持経費、
入居率、
修繕履歴、
予想減価償却費
等々を勘案し、どのくらいの自己資金で、いくらの借入をすれば税引き後のキャッシュフローが回るかを予想します。
このキャッシュフロー表を作成すると、1つ1つの物件単体で長期にわたって資金繰りが回っていくかどうかがわかります。
最初の5年はキャッシュが残るけれど、6年目からマイナスになる物件なら、その辺りで売却を見込む計画を立てることが出来ます。
最初からキャッシュがマイナスの物件なら買うに及びません。
銀行の返済が終わるまでキャッシュフローがプラスの物件は、銀行融資がおりやすい物件と言うことになります。
賃貸不動産の購入で将来予想ご希望の方は、いつでもご連絡ください。