不動産賃貸業をされている方から「お金が全然残らない」、「お金が残るどころか、毎月追い銭をしないと銀行の返済
ができない。これでは、何のために賃貸業を始めたかわからない」と言ったご相談受ける事があります。

それでは、事例でご説明致します。

法人A社は、5000万円で中古の土地付き建物を購入しました。年間賃貸収入は、600万円です。この物件を購入する
にあたって、銀行から4200万円借入を行いました。借入期間は15年、金利は3.0％、返済方法は元金均等返済です。
（年間元金返済額280万円、金利122万円）固定資産税は、年間30万円、その他経費が年間60万円掛かります。（減
価償却費は、100万円です）

この場合の初年度収支は、下記のようになると思われている方が案外多いのです。

しかし、108万円の利益がでるわけではありませんし、余剰として108万円残るわけでもありません。 利益と残るお金
は違います。実際には下記のようになります。

利益は「損益計算書」で計算され、残るお金は「キャッシュフロー」として計算します。

減価償却費は経費になりますが、元金返済は経費で落ちません。（当期利益は税引前）

驚いた事に、年間7万円のキャッシュ不足に陥っています。 つまりこの物件単体で見ると、年間600万円の収入があり
ますが、支出が607万円ある為に、キャッシュ フローはマイナスになります。

これでは、せっかく物件を購入したのに金融機関の返済が終わるまでお金ばかり喰われてしまいます。 その間に修理
や機器の故障等、不意の出費があるかもしれません。 また、家賃収入の600万円は、いつも600万円であるとは限りま
せん。

このような状況を放置していると、手元の資金がどんどん減少していく可能性があります。 こうしたことが極力起きない
よう弊社では、物件購入前に損益計算とキャッシュフローの予想を致します。

そして、キャッシュフローが少しでも多くプラスになるようにアドバイス致します。 （事例の物件は、この条件であれば購
入は控え、別の物件を探すようアドバイス致します）

賃貸用不動産は、利回り・立地・築年数・構造・外観・部屋数・各部屋の間取り・入居率・賃料・保証金・修繕 履歴等、
物件そのものの目利きができないといけませんが、財務上の損益計算とキャッシュフローも考慮 しないと銀行の返済
が出来なくなるおそれがあります。